[PART 1] 신속한 인허가 추진을 위한 제도개선 방안
(한은철, 나우동인건축사무소 부사장)
[PART 2] 정비사업 위험요인과 개선방안
(박영국, 현대건설 팀장)
[PART 3] 정비사업 분쟁원인 및 해소방안
(권영준, 법무법인(유한) 태평양 변호사)
(1) 한은철(나우동인건축사무소 부사장)
조합이 사업을 추진하면서 사업 예측 가능성을 높여주는 것이 인허가에서 굉장히 필요한 부분이며 정비계획이나 통합심의 이후 정책이 바뀔 경우 기존 기준과 변경된 기준 가운에 무엇을 적용할지 명확히 하는 경과 기준조치 기준이 필요하다. 서울시와 자치단체, 유관기관 사이에 서로 다른 의견이 나왔을 때 이를 신속히 조정할 별도의 중재 시스템이 필요하다.
(2) 박영국(현대건설 팀장)
공사비 상승만 사업비용 증가가 아니라 사업이 지연되어 쌓이는 금융비용이 조합원 분담금을 키우고 있다. 시공중인 사업장을 대상으로 분석한 결과 시공사 선정 이후 착공까지는 평균 60개월이 소요된다. 정비계획 변경(8~12개월), 통합심의(12개월), 사업시행인가(8~10개월), 관리처분인가(14~18개월)이 소요?榮?. 사업비 대여가 시작된 이후에는 금융비용도 지속적으로 발생하여 금융비가 전체 포지션의 많은 비중을 차지한다. 중견건설사는 신용등급이 낮아 은행의 조달금리가 높은 관계로 추가 이주비 지원에서 대형건설사와 경쟁력이 낮다.
시공사가 자체 조달하는 추가 이주비와 관련해 정부 기금이나 보증을 활용한 정비사업 PF를 마련하면 사업활성화에 도움이 된다. 조합 내부 분쟁도 사업지연의 주요 원인이다. 조합 정관과 선거관리 규정 등이 권고 수준에 그치다 보니 임원 자격이나 추천인수 등을 둘러싼 갈등이 반복되고 조합장 해임과 재선임이 이어지면서 사업 자체가 멈추는 경우가 많다. 임원해임 발의가 내부 이해관계 충돌로 쉽게 이뤄지면 사업이 무기한 지연되고, 결국 분담금 증가로 연결될 수 있다.
(3) 권영준(법무법인 유한 태평양 변호사)
시공사 선정과정에서 경쟁 입찰과 홍보 절차를 둘러싼 다툼이 총회결의 무효나 시공자지위확인 소송으로 이어질 수 있다. 계약이후에는 장기간 사업 진행과정에서 물가가 오르거나 설계가 변경되면서 추가 공사비 분쟁이 발생한다. 총 공사비를 평당 공사비만으로 정해두면 실제 물량이나 품목이 달라졌을 때 증액 기준을 찾기 어려워진다.
시공사와 조합이 공사비를 협상할 때 물가 상승분과 추가 공사비 증액분을 반영하는 과정에서 갈등이 반복되는 문제를 풀어야 한다. 평당 공사비보다 내역 공사비 방식을 택하고 물가변동과 공사 기간 연장, 추가 공사비 증액 기준을 구체적으로 명시할 필요가 있다.
시공계약을 상대적으로 쉽게 해제할 수 있는 구조도 사업지연으로 이어질 수 있다. 부동산 경기가 바뀌거나 다른 브랜드로 시공사를 교체하려는 요구가 나오면 다시 시공사 선정 절차를 밟아야 하기 때문이다. 계약 해제 요건과 손해액 산정기준을 보다 명확히 해야 하는 이유이다. 조합장 사이에서는 조합장 해임, 서면결의서 진위, 상가와 아파트 조합원의 이해관계 차이 등이 대표적인 갈등요소로 꼽혔다. 절차적 정상성을 지켜 다수의 결정에 따라 사업을 진행하고 결과에 승복할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다.
2) 종합토론
[좌장] 이윤홍(한양대 건축공학부 특임교수)
[패널] 조민우(국토교통부 과장)
이재은(포스코이앤씨 그룹장)
신영상(현대ENG 소장)
안승상(DL이앤씨 소장)
김태훈(김·장 법률사무소 변호사)
(1) 이윤홍 좌장(한양대 건축공학부 특임교수)
정비사업이 공사비 인상에 따라 높은 분담금이 발생하여 서울 인기지역을 제외하고는 추진할 수 없는 상황이다. 서울에서도 비 인기지역은 사업을 추진할 수 없는 상황에서 이를 개선하기 위해서는신속한 인허가 추진, 사업성 개선 방안, 법률 분쟁을 최소화 할 수 있는 방안을 찾아야 한다. 3분의 발제자분께서 말씀하신 사항에 대해 깊은 공감을 하고 있으며 관련의견을 반영하여 국회에 법률 개정을 요청할 계획이다.
(2) 조민우 패널(국토교통부 과장)
정비사업의 속도만 높이는 데 그쳐서는 안된다. 분쟁이 소송으로 이어질 경우 수년간 사업이 지연되는 만큼 조정·중재 등 대체적 분쟁 해결제도(ADR)을 활성화할 필요가 있다. 여러 정비사업이 한꺼번에 추진하면 대규모 이전수요가 발생하여 전·월세 시장 불안으로 이어질 가능성이 높다.
이주비도 중요하지만 이주해 나갈 집이 있는지도 중요한 문제이며 서울뿐 아니라 경기·인천과 협력해 입주 물량과 전·월세 시장 상황을 함께 고려하는 정교한 접근이 필요하다.
(3) 이재은 패널(포스코이앤씨 그룹장)
일부 사업장에서 수백억에서 최대 1,000억원에 이르는 입찰보증금이 요구되고, 추가 이주비 조달 과정에서 건설사 신용등급에 따라 금리 차이가 발생하면서 정비사업 수주가 대형 건설사에게 집중되고 있다. 이에 따라 입찰보증금을 적정수준으로 제한하고, 추가 이주비에 공적 금융지원을 확대하면 중소건설사의 참여를 늘려 정비사업 공급 기반을 넓힐 수 있다.
(4) 신영상 패널(현대ENG 소장)
인허가 단계에서 새 정책과 지침을 뒤늦게 하게 되거나 기관마다 해석이 달라지는 문제가 병목의 원인이다. 법률과 조례, 정책·지침, 심의위원과 인허가 기관의 의견이 온라인 플랫폼에 축척하고 인공지능을 활용해 사전 검토할 수 있는 시스템을 만들자는 제안이다. 정비구역 지정 직후 실제 구역 면적을 측량해 후속 단계에서 면적 차이로 설계를 다시 하는 문제도 막아야 한다.
(5) 안승상 패널(DL이앤씨 소장)
정부가 공급 활성화를 내세우면서 이주비 규제 등 현장에서는 사업을 늦추는 제도가 동시에 적용하고 있다. 30~40억이 넘는 아파트에서도 이주를 6억으로 낮추면 전세보증금을 돌려주는 것조차 부족한 경우가 있다. 기부채납과 공공기여 역시 사업성을 고려해 부담 가능한 수준에서 적용해야 한다.
(5) 김태훈 패널(김·장 법률사무소 변호사)
법원까지 소송으로 가서 장기화되지 않도록 미리 분쟁을 조절할 수 있는 기구가 활성화될 필요가 있다. 계약단계부터 내역을 보다 구체적으로 만드는 지원도 절실하다. 설계가 충분히 확정되지 않은 상태에서 평당가로 계약했다가 설계변경 뒤 분쟁이 발생하는 문제를 줄이기 위한 조건이 필요하다.
3. 맺음말
정부가 주택공급 확대를 위해 많은 정책을 내놓고 있지만, 건설현장에서는 정부의 의도가 다르게 주택공급이 활발히 이루어지지 못하고 있다. 주택가격이 상승하고 있는 서울에서는 주택가격을 안정화하기 위해서는 정비사업에 의존할 수 밖에 없는 상황이다. 정비사업도 공사비 상승으로 인해 사업성이 낮아 조합원들의 높은 분담금 발생으로 착공이 진행되지 못하고 있다. Premium이 형성되는 인기지역(강남·서초·용산·송파)을 제외하고는 건설사의 참여율이 낮아 서울의 정비사업도 많은 어려움이 발생하고 있다.
이번 세미나는 정비사업의 문제점을 짚어보고, 정비사업이 활성화 될 수 있는 방안을 찾아보기 위함이다. 인허가의 장기화에 따른 어려움이 많아 인허가를 단축시킬 수 있는 현실적인 대안, 공사비 증가에 따른 사업성부재로 사업성을 개선할 수 있는 방안, 조합원들간의 각기 다른 의견충돌로 갈등과 분쟁이 자주 발생하고 있어 이를 법률적으로 극복할 수 있는 방안을 찾는 소중한 시간이 되었다.
정부가 발표한 주택공급 대책은 건설현장에서는 실현성이 낮다는 의견이 지배적이다. 민간 개발사업도 사업성이 있어야 건설사가 참여하고, 금융권에서 PF 대출이 이루어지듯이 정비사업도 사업성이 개선되어야 조합원들의 분담금이 낮아 사업에 동의할 수 있다.
서울에서도 서민들이 거주하는 비 인기지역의 주거안정이 더 필요한 상황이다. 높은 공사비를 고려할 때 서민들이 거주하는 비 인기지역은 Premium을 기대할 수 없어 정비사업을 추진하기가 사실상 어렵다. 서민들이 거주하는 비 인기지역의 정비사업이 조속히 진행되어야 서울 시민들의 주거만족도가 향상된다.
주택가격 안정은 공급이 많이 이루어져야 효과를 볼 수 있다. 즉 서울의 주택가격 안정은 정비사업이 활발히 이루어져야 실현성이 높아진다. 이번 세미나를 통해 정비사업의 위험요소와 이러한 위험을 극복할 수 있는 현실적인 대안을 찾을 수 있었다. 이러한 현실적인 문제들을 극복하기 위해서는 정부의 주택공급 정책이 대안이 아니라 현장에서 발생하고 있는 실질적인 문제점을 찾아 전문가 의견을 통해 위험요소를 해소할 수 있는 실질적인 제도개선이 이루어져야 한다.
오늘 세미나는 국회·정부·민간전문가가 협력하여 정비사업의 효율성을 높이고, 건설현장에서 정비사업이 조속히 진행될 수 있도록 현실적인 과제를 도출하여 그 개선방안을 찾는데 의의가 있었다. 이번 세미나 의견을 수렴하여 국회가 제도와 법률을 개정하여 서울 정비사업이 활성화되기를 기대하며, 서울 주택가격이 안정화 되는 계기가 되길 바란다.
<작성자>
대한건축학회 건축다시세우기 의장 김주형, 대한건축학회 건축다시세우기 부의장 이윤홍
